東京の賃貸市場では、分譲物件へのアクセスの難しさから賃貸物件への需要が高まっています。新型コロナウイルスの影響後、経済が回復し、オフィス勤務が再び増加する中、特に若年層を中心に、立地条件が良い東京都内への転入者が増加していると言われています。
一般的に賃貸住宅の家賃は立地条件で決まり、交通や生活の利便性が高いほど高額になります。逆に、最寄り駅までの所要時間が長いなど一部の条件を妥協すれば、より安価な物件を見つけることが可能です。
賃貸マンションの家賃。やはり立地条件が大きく影響します。駅から徒歩3分以内と、10分以上では、都心でも10%ほど差が出ます。郊外では30%以上の場合もあります。しかし、構造や設備をしっかりとすれば、新築時もそうですが、長きに渡り家賃の下落を抑えられます。
例えば、大企業が一棟丸ごとや、複数の部屋を一括で借り上げることが多くありますが、近年、防音性能(上下左右の入居者の音問題)、防火性、耐震性、防犯性などが挙げられ、RC一択という企業が増加中です。記憶に新しい事件で、室内の天井を剥がして、隣に住む女性の浴室に侵入して逮捕された男がいました。これは、界壁(部屋ごとの境となる壁)が、天井裏で途切れてる、あるいは、剥がすことの出来る薄い石膏ボードだけ、だからです。木造や軽量鉄骨では、柱や梁を組み立てて、隙間を埋めるために、石膏ボードを貼ります。この方法は建築基準法で定められた正しい施工ですが、犯罪者から見れば侵入経路となってしまいます。一方、壁式RC造は、スラブ(床下のコンクリート)から、天井スラブ(上階の床となるコンクリート)まで、隙間なくコンクリートの壁で埋め尽くされます。隣への侵入は不可能と同時に、防音性能も高いため安心です。構造を知ると、RC造が抜群に優れているため，需要が高まることは理解できます。
構造以外にも重要な点があります。オートロックは絶対条件の時代になりました。他にも、宅配BOXも重要です。宅配BOXは、利便性だけでなく、外部からの侵入者を遮る有効手段なのです。それと、忘れてならないのが、裏口の防犯です。せっかくオートロック設備があるにも関わらず、裏口周辺から塀を乗り越えて侵入できてしまう建物があります。高い格子を付けたり、防犯カメラを設置するなど、工夫が必要です。これらにかかる費用は設計段階で決めれば安価で済みます。
このように、入居者の皆様は、立地、設備、建物の条件を考慮し、賃貸物件を選んでいます。
弊社は、これらを取り入れた設計を行いますが、何より大切なことは、RC構造にするべきと言うことです。RCの中でも、壁式RCが最も賃貸マンションには適しています。価格、性能、全てにおいて最適です。ただし、6階以上の高層マンションにする場合は、RCラーメン構造を採用することになります。ラーメン構造は費用が高いうえに、梁や柱の凹凸が目立ちます。分譲マンションでよく見られる光景です。
立地にや用途によりますが、東京23区内の50坪未満の敷地の場合、利回りを考えれば、低層の壁式RC造で建築することが良いとされ、壁式低層マンションだけを建築する不動産業者が複数存在します。
最後にデザインも非常に重要です。ただ、箱を作るのではなく、建物の形や壁面の色など、費用をかけずに価値を上げる、バリューエンジアリングを徹底して提案します。店舗併用、住居併用もお任せください
マンションオーナーの皆様にとって、最適な設計、建築を行います。お気軽にご相談ください。