憧れのRC(鉄筋コンクリート造)住宅。このコラムでは実際の物件を紹介しながら、これにかかるリアルな金額をご紹介します。きっと、RC住宅の価格イメージというものを知れると思います。なかなか公開しない情報なので是非ご参考に。まずはこの画像をご覧ください。この素敵なRC住宅をモデルケースにしましょう。

ご存知と思いますが、ハウスメーカーが建築する木造住宅や鉄骨住宅よりも建築費はやはり高くなります。ちなみにハウスメーカーのコンクリート住宅はRC住宅ではなく、PC工法(工場で大きなコンクリート板を作って現場で組み立てる方式です。木造でいうところのツーバイフォーです。)、RC住宅は特別な構造物です。木造や鉄骨と比較すべき住宅ではないことを是非ご認識くださいませ。

さて、RC住宅と言えば、芸能人や富裕層が建築するというイメージをお持ちではありませんか？実際はそのようなことはありません。当社が請け負うRC住宅は面積によりますが、5,000万円から4億円と幅が広く、クライアントの職業も収入も様々です。渋谷区、目黒区、渋谷区の住宅街に行く機会があれば、建物を見ながらお散歩してみてください。東京都心はRC住宅が多い事がわかると思います。ちなみに国が公表している国内のRC住宅の比率は1%です。大半は沖縄県の住宅ですが、都心もまた多いです。

RC住宅を建築されるクライアントは、資産価値、防犯、災害から身を守るため、美しいデザイン、遮音性の高さなどプライバシー問題、理由は様々ですが、いま挙げた内容はほぼ共通しています。
加えて「作品に住みたい。」このような価値観をお持ちのクライアントも多くいます。

それでは価格について解説します。

答えは、「坪単価150万円から300万円」が多いです。
「え？倍も違う！」と疑問に思いますよね。
なぜそこまで価格差が開くのでしょうか。

上記に挙げた画像や図面をご覧ください。
場所は高級住宅街、目黒区です。敷地は旗竿地。この敷地を最大限有効に使うよう設計しました。

床面積は少し大きくて約45坪です。
ちなみに建売住宅の床面積は28坪から32坪ほどが平均です。

クライアントにご提示した価格は、以下の通りです。消費税を含みます。
Aパターン　6,975万円(坪単価155万円)
Bパターン　9,900万円(坪単価220万円)

地盤調査の結果、杭工事に別途600万円かかることが判りました。
外構工事は植栽や門扉や土間仕上げで別途300万円の提案をしました。

さて、AとBの差額は、2,925万円です。
何が違ったかと言いますと、以下の通りです。

1. キッチンはBのグレードが上で800万円高いものに。海外製のキッチンで食洗機もドイツ製の高級品です。
2. お風呂はAがユニットバス、Bはホテルライクな在来浴室で、独立した大きな浴槽、こだわりのタイル壁、そしてパウダールームと繋がるような、透明ガラスのドアやガラスの仕切り。ユニットバスとの差額は、500万円。
3. 内装建具、床などの建材は、Aが国内メーカーの規格品(ハウスメーカーなのでも多く使用されているMDF材に木目調のシートを貼った製品)、Bは天然木を使用した、無垢材でサイズもオーダー。この差額が1100万円。
4. 他にも、床暖房の面積や、窓や硝子のグレード、照明器具への拘り、造作家具の追加、このような内容の差額が525万円。

このように、一つひとつの違いが、2925万円、坪単価65万という大きな差となるのです。一概に坪単価では表せないということをお判りいただけたかと思います。

参考として、上記に挙げた金額よりも更に予算を抑えたい場合、例えば、新婚さんであれば、お子さんが生まれてから、部屋の間仕切りを作れば、壁やドアなどの初期費用が抑えられます。
もし、10年後に収入が上がったら、贅沢なキッチンに取り替えることを前提にすれば、最初はローコストなお洒落で機能的なキッチンを設置するという方法もあります。

当社はご予算やライフスタイルに合わせた設計を行います。

RC住宅の良さは建物の躯体(構造物)そのものに大きな価値があることです。それは土地も同じことです。土地とRC躯体、それが大きな資産なのです。それは法定耐用年数が示しています。

さて、住宅メーカーはあまり触れませんが、とても重要な諸費用についても覚えておくと良いでしょう。今回のクライアントは、土地を3億円で購入されました。このクライアントの諸費用をご紹介します。

分かりやすく、建築費は、地盤改良や外構工事を含めて1億円と仮定しましょう。

土地を含めた総工費4億円。35年の住宅ローンは使いますが、ご夫婦のペアローンです。ご夫婦の年収は3,800万円ほど。頭金は1億円ありました。相続でご実家を売却されるためです。

諸費用の総額から書きます。

土地購入費用 + 建築費用 + 諸費用 + 抵当権設定費用
土地にかかる諸費用1,341万円 + 建築にかかる諸費用450万円 + 住宅ローンなので銀行は担保設定します。抵当権設定にかかる諸費用1,168万円 = 合計3,689万円

結構高いですが、土地が高いのでこれくらいはかかります。内訳は下記の通りです。

以下はあくまで参考用の概算です。

土地購入費用

– 土地購入費：3億円
– 仲介手数料：（土地代金 × 3% + 6万円）＋消費税
– 登録免許税：土地の固定資産評価額 × 1.5%
– 司法書士費用：おおよそ10万円～20万円

建築費用

– 建築費：1億円（外構工事、設計費、ライフライン引き込み含む）
– 建築確認申請手数料：約20万円～50万円
– 検査費用：建物の規模により異なるが、一般的には10万円前後

諸費用

– 不動産取得税：土地と建物の固定資産評価額の合計に対して4%
– 固定資産税・都市計画税：建物竣工後に課税される。目黒区の場合、土地と建物の固定資産評価額に対して固定資産税1.4%、都市計画税0.3%
– 火災保険料：建物の内容により異なるが、おおよそ10万円～30万円

抵当権設定費用

– 登録免許税：借入金額 × 0.4%
– 司法書士費用：おおよそ5万円～10万円

総計計算例

土地購入費用

– 土地購入費：3億円
– 仲介手数料：（3億円 × 3% + 6万円）× 消費税10% = 約1,026万円
– 登録免許税：土地の固定資産評価額が仮に2億円の場合、2億円 × 1.5% = 300万円
– 司法書士費用：15万円

合計：3億円 + 1,026万円 + 300万円 + 15万円 = 約3億1,341万円

建築費用

– 建築費：1億円
– 建築確認申請手数料：35万円
– 検査費用：10万円

合計：1億円 + 35万円 + 10万円 = 1億450万円

諸費用

– 不動産取得税：仮に土地2億円＋建物1億円の固定資産評価額として、3億円 × 4% = 1,200万円
– 固定資産税・都市計画税：仮に土地2億円＋建物1億円の固定資産評価額として、3億円 × (1.4% + 0.3%) = 510万円
– 火災保険料：20万円

合計：1,200万円 + 510万円 + 20万円 = 1,730万円

抵当権設定費用

– 登録免許税：4億円 × 0.4% = 160万円
– 司法書士費用：8万円

合計：160万円 + 8万円 = 168万円

総合計

土地購入費用 + 建築費用 + 諸費用 + 抵当権設定費用
= 3億1,341万円 + 1億450万円 + 1,730万円 + 168万円
= 約4億3,689万円

いかがでしたか？

このコラムを読んで、RC住宅は高いと思われた方も多いと思います。
参考例も総工費4億円ですしね。

当社はお客様のお住まいになりたいエリア、総予算、家族構成、ご希望内容をお聞きして、土地探しからお手伝いいたします。また、ご実家を売却される場合や、今お住まいの住宅やマンションの売却もお手伝いいたします。

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