積極財政下における不動産価格の動向（2023〜2025年｜首都圏）
首都圏（東京・千葉・埼玉・神奈川）の地価は、政府の積極財政と都市再開発の影響を受けて全体的に上昇基調を維持。一方で、金利上昇や人口動態の影響により、立地によっては二極化が進行しています。
土地（地価）の推移（万円/㎡）
| 地域 | 2023年 | 2024年 | 2025年 | 前年比（2025） | 主な要因 | 今後の見通し |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 東京都23区 | 113 | 118 | 122 | +3.4% | 再開発・高級マンション需要、都心回帰 | 上昇基調維持、富裕層・法人需要が牽引 |
| 千葉市 | 33 | 35 | 37 | +5.7% | 新駅・沿線開発、住宅需要の高まり | 緩やかに上昇、インフラ投資の恩恵 |
| さいたま市 | 40 | 42 | 43 | +2.4% | 再開発・移住需要、都心アクセスの良好さ | 横ばい〜微増、堅調に推移 |
| 川崎市 | 65 | 68 | 70 | +2.9% | 交通利便性・企業移転、湾岸部の再開発 | 安定上昇、商業地で特に堅調 |
| 横浜市 | 58 | 61 | 63 | +3.3% | 湾岸開発・タワー供給 | 高止まり、需給バランスに注目 |
| 首都圏平均 | 62 | 65 | 67 | +3.1% | 公共投資・建設需要増（積極財政） | 上昇維持も地域格差拡大 |
マンション価格の推移（新築分譲・平均｜戸当たり／万円）
| 地域 | 2023年 | 2024年 | 2025年（推定） | 前年比（2025） | 主な要因 | 今後の見通し |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 東京23区 | 9,200 | 10,200 | 10,500 | +2.9% | 再開発集中・富裕層/投資資金の流入・供給減 | 高水準維持（エリア選別は厳格化） |
| 神奈川県 | 5,800 | 6,200 | 6,400 | +3.2% | 横浜・川崎の湾岸人気、中古も連動高 | 堅調維持、駅近偏重 |
| 千葉県 | 4,700 | 4,900 | 5,100 | +4.1% | 沿線開発・都心アクセス良好エリアが牽引 | 横ばい〜緩やか上昇 |
| 埼玉県 | 4,600 | 4,800 | 5,000 | +4.2% | 大宮・浦和中心、供給減少で強含み | 横ばい〜緩やか上昇 |
| 首都圏平均 | 6,950 | 8,200 | 8,700 | +6.1% | 建設コスト高・供給減・投資マネー流入 | 高止まり（金融環境に要注意） |
※いずれの数値も、国土交通省地価公示・都道府県地価調査・不動産経済研究所ほかの公開情報を基にした独自推計（2025年10月時点）。
※マーケットはエリア・築年・駅距離・専有面積等で大きく異なります。実需・投資いずれの場合も個別査定をご相談ください。
【R-LABEL分析】
政府の積極財政により、公共投資・インフラ・防災分野の需要が増加し、地価は総じて堅調。
一方で、マンションは建設コスト高と供給減が“価格押し上げ圧力”となり、都心・駅近を中心に土地以上の上昇率を示しています。
金利の先行きを注視しつつ、物件選別（立地・管理・供給計画・修繕計画）と出口戦略が一層重要になります。言えることはマンションは完全に資産価値になっている。表を見ると上昇率に差はないように見えるが、ベースとなる価格に大きな差が出ています。マンション＝金融資産、これを住処とすることがベストとは言えないと言えるでしょう。
マンション高騰時代に「資産としての住まい」をどう考えるか
首都圏、特に都心のマンション価格が高騰しており、最近の新聞記事では、定期借地権付きマンションに人気が集まるとありました。
しかし、定期借地権付きマンションは、いずれ返還することが条件ですから、最終的に資産はゼロになります。それならば、賃貸マンションでいいのではないか、とも思えます。
一方、一般的な分譲マンションは、都心では金融資産となり価格が高すぎます。外国人投資家が日本人の感覚を超えた高値で購入するため、日本人が追いつけなくなり、富裕層や高所得者層の一部の方は長い住宅ローンで購入しているのが実態です。さらに、郊外のマンションにも影響が出ており、駅近だと信じられない価格となっています。ただ、郊外のマンションは下落率が大きいので注意が必要です。確実に上がるか、現状価格を維持できるのは都心に限ると、固く考えた方が無難でしょう。
しかし、よく考えてください。郊外のマンションは値上がりしているけれど、売却時は下落して売却損が出やすい傾向にある。都心のマンションは高すぎる。定期借地権付きマンションはいずれ資産がなくなる。どうであれ、マンションは管理会社や管理組合が運営し、修繕積立金で全体を管理します。つまり“自分の建物”のようで、実は半公共と言っても過言ではありません。
やはり、日本人は安定した土地に資産価値のある戸建住宅を建築。これ一択だと言えます。
当社が建築するRC住宅のほとんどが、東京23区内の都心です。いま計画中、あるいは積算依頼がある物件は、港区、中野区、新宿区、文京区、豊島区、品川区、世田谷区、太田区です。クライアントの皆さんは、都心の価値ある土地を探して購入し、RC住宅を建築することが最適だと考えています。
このエリアの坪単価は高いです。しかし将来も安定しています。極端ですが、一等地の超高級マンションでも100年後は価値が大幅に下がります。土地は下がりませんが、そもそもその土地は、新築当時から多くのマンション住人と共有しているので、土地保有率は限りなく小さい。つまり、マンションの資産価値というのは“建物”だと言えます。その建物が100年後どうなるかは管理次第ですが、建て替えるにも住人500名で話し合うことになります。建物は減価償却されます。それは、資産価値が下がり続けることを意味します。資産価値が下がる上に、自由に建て替えもできないのです。
一方、都心に土地を持てば、その土地はすべて建築主が所有権を持つのですから、100年後も土地の使い方は自由で、その土地は大きな災害や有事が起こらなければ値上がりしているはずです。その土地にRCの堅牢で際立つ建築をすることは、「本物の資産」を持つことになります。最長の住宅ローンを組んでも後悔しないと思うのです。
いま、赤坂や麻布で土地を探すお手伝いをしています。23区のなかでも高いエリアですが、比較的価格を抑えられる傾斜地や異形地を上手に探して、土地の形状を生かした権利関係のデザインを行います。これが最も効果的だと考えています。
現在、当社はおかげさまでRC住宅の注文件数が過去最高となっております。RC住宅にご興味をお持ちの方は、早めにご相談ください。
土地探しから着工までは概ね1年。着工してからお引っ越しまでは規模によりますが、8か月〜1年です。最後に一言「本物の資産とは何か、数十年後を見据えて考えるべき。超富裕層が戸建住宅を選ぶには理由があるのです」。
資材も高騰しています。計画はお早めにされるとよろしいかと思います。土地探しからお手伝いします。お気軽にご相談ください。